[Ripartizione spese condominiali] Quando si sente parlare di tabella ripartizione spese condominiali, spesso, non si ha la pallida idea di cosa sia esattamente.

Pur trattandosi di un argomento presente nella vita di tutti i giorni, in realtà, parliamo di un affare assai complesso.

Essendo le spese condominiali comuni ripartite in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, si rende necessario stabilire la porzione di proprietà di cui ogni condomino gode, rispetto all’intera unità immobiliare.

Vediamo, di seguito, cos’è la tabella ripartizione spese condominiali, come viene redatta e dove è possibile trovarla per accertarsi che le nostre spese siano state ripartite in maniera corretta.

 

 

Cos’è la tabella di ripartizione delle spese condominiali?

Ancor prima di entrare nel merito della disciplina relativa alla suddivisione delle spese, rispolveriamo il concetto di tabella ripartizione spese condominiali.

Si tratta di una tabella in cui sono previste una serie di frazioni, ognuna delle quali riferita ad una proprietà costituente un immobile.

In parole povere, il numeratore rappresenta la proprietà del singolo condomino, mentre il denominatore è riferito all’intero edificio, fissato al valore mille. Ne consegue che tanto più il valore della proprietà del condomino è grande, tanto più alta è la quota che egli possiede.

Vien da sé che le spese necessarie alla conservazione e alla manutenzione delle parti comuni, così come quelle necessarie alla realizzazione di opere deliberate dalla maggioranza, sono divise secondo il valore della proprietà di ciascuno.

Da ciò scaturisce il principio in base al quale “più possiedi, più paghi”.

 

Com’è redatta una tabella ripartizione spese condominiali

Per quel che riguarda la compilazione della tabella ripartizione spese condominiali, il legislatore non ha fissato alcun tipo di criterio e, di norma, si seguono due diverse prassi:

  • nel primo caso, il tecnico incaricato – che sia geometra, architetto o ingegnere – si premura di misurare le superfici totali dell’edificio e quelle riferite a ciascun condomino, considerando le sole aree calpestabili. I valori di superficie ottenuti saranno poi corretti da coefficienti che considerino il peso di altri importanti elementi quali la destinazione del bene, l’altezza del piano, l’orientamento, il prospetto e la luminosità;
  • la seconda prassi operativa prevede che l’attribuzione dei millesimi sia rapportata al prezzo commerciale di ciascuna porzione rispetto all’intero immobile.

Ci sono poi dei casi in cui, ancor prima di procedere alla vendita delle singole unità e secondo il costo di ciascuna di esse, la tabella millesimale è redatta dal costruttore del condominio.

In altre situazioni, la determinazione avviene mediante l’utilizzo di dati estratti da pubblici registri (ad es. numero di vani delle unità immobiliari, rendita catastale annua).

Infine, la tabella ripartizione spese condominiali può essere redatta per convenzione, ossia mediante un accordo con cui i condomini stabilisco coefficienti di riparto diversi da quelli fin qui esposti.

 

Dove trovare la tabella ripartizione spese condominiali?

In base a quanto previsto nel Codice civile, la tabella ripartizione spese condominiali va allegata al regolamento del condominio.

In tal senso, anche chi ha acquistato un immobile in un condominio già esistente sarà vincolato a una determinata situazione condominiale e a una tabella già approvata.

Diverso è il caso di unità condominiali non ancora costituite, le cui tabelle possono essere approvate durante la prima assemblea o, sempre più spesso, in fase contrattuale, al momento dell’acquisto dell’immobile.

In quest’ultimo caso, le tabelle sono accettate si dall’inizio da ogni acquirente, unitamente al regolamento condominiale.

 

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