Ordinanza di demolizione decadenza in caso di abuso edilizio
Come tutelarsi
unione dei consumatori
13 Marzo 2025
Hai ricevuto un’ordinanza di demolizione dopo anni dall’abuso edilizio? Ti chiedi se esiste un limite di tempo oltre il quale il Comune perde il diritto di intervenire?
Vediamo insieme cosa dice la legge e quali strumenti abbiamo per proteggere i tuoi diritti.
Ordine di demolizione e decadenza: la legge
Se hai ricevuto un’ordinanza di demolizione, sappi che la legge offre tutele precise per evitare sanzioni ingiuste.
Secondo una recente sentenza del Consiglio di Stato, questo provvedimento non può essere imposto a chiunque sia legato all’immobile abusivo.
L’ordine deve colpire solo il proprietario o il responsabile dell’abuso, e non un semplice detentore dell’immobile.
Questo principio, sancito dall’art. 31 del Testo Unico dell’Edilizia, garantisce che nessuno possa essere punito per un abuso edilizio che non ha commesso.
Ordinanza di demolizione: proteggi i tuoi diritti
La legge ha chiarito che un’ordinanza di demolizione deve rispettare regole precise, simili a quelle di una sanzione penale.
Questo significa che non può essere deciso in modo arbitrario, ma deve essere proporzionato alla gravità dell’abuso edilizio e rispettare i principi di legalità e certezza.
Se hai ricevuto un ordine di demolizione, verifica se sei davvero responsabile dell’abuso.
Se non sei il proprietario o non hai commesso l’irregolarità, possiamo contestarlo perché l’ordinanza potrebbe essere non valida.
In questi casi, è fondamentale affidarsi a un avvocato esperto per tutelare i tuoi diritti e noi siamo pronti ad agire.
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Quando il Comune deve giustificare l’ordine di demolizione?
Tuttavia, non tutte le sentenze si allineano a questa interpretazione rigida. Alcuni giudici hanno ritenuto che, se è trascorso molto tempo dall’abuso e l’Amministrazione è rimasta inattiva per anni, il cittadino potrebbe aver maturato un legittimo affidamento sulla stabilità della situazione.
In questi casi, il Comune dovrebbe fornire una motivazione più approfondita per giustificare la demolizione. Un esempio di questa linea più favorevole ai privati è la sentenza del TAR Milano (Sez. I, n. 230/2016), che ha riconosciuto il diritto del cittadino a non subire un provvedimento inaspettato dopo decenni di inerzia amministrativa.
Se ti trovi in una situazione simile, è sempre consigliabile valutare con attenzione la possibilità di difendersi legalmente, soprattutto se l’abuso edilizio è molto datato e l’ente pubblico non ha mai preso provvedimenti fino ad oggi.
È possibile chiedere la sanatoria dopo un ordine di demolizione?
Sì, anche dopo aver ricevuto un ordine di demolizione, è possibile presentare una richiesta di sanatoria per regolarizzare l’abuso edilizio. Questo è previsto dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, che disciplina l’accertamento di conformità, noto anche come doppia conformità.
Per ottenere la sanatoria, bisogna dimostrare che l’opera abusiva rispetta le normative edilizie sia al momento in cui è stata costruita, sia al momento in cui si presenta la richiesta. In altre parole, l’abuso deve essere solo “formale” (ad esempio, un’opera realizzata senza permesso), ma non “sostanziale”, ovvero deve comunque rispettare le regole urbanistiche e edilizie.
Il Comune deve verificare prima la sanabilità dell’abuso?
No, l’amministrazione comunale non è obbligata a controllare se l’abuso può essere sanato prima di ordinare la demolizione. Questo principio è stato confermato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 5457 del 2021.
Se si presenta una richiesta di sanatoria dopo aver già impugnato l’ordine di demolizione, il provvedimento viene temporaneamente sospeso fino alla decisione sulla sanatoria. Se la richiesta viene respinta, l’ordine di demolizione torna automaticamente valido senza bisogno di un nuovo atto da parte del Comune.
Come proteggersi da un ordine di demolizione?
Se ricevi un ordine di demolizione, la cosa più importante è agire subito. Non bisogna perdere tempo, perché esistono termini precisi per presentare un ricorso.
Il primo passo è rivolgersi a un avvocato esperto in diritto amministrativo per valutare tutte le possibili soluzioni. Se ti trovi in questa situazione, possiamo aiutarti.
Quali sono le opzioni disponibili?
- Ricorso al TAR: Il modo più rapido per opporsi all’ordine di demolizione è presentare un ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR). Questa azione deve essere avviata entro 60 giorni dalla notifica del provvedimento. È un’opportunità fondamentale, perché solo con il ricorso si può chiedere al giudice la sospensione dell’ordine, bloccando temporaneamente l’eventuale demolizione.
- Ricorso Straordinario al Consiglio di Stato: Se sono trascorsi più di 60 giorni, si può ancora presentare un ricorso straordinario al Consiglio di Stato, ma il termine massimo per farlo è 120 giorni. Tuttavia, questa procedura è molto più lunga e può durare diversi anni. Per questo motivo, il ricorso al TAR resta l’opzione più efficace.
Se non si richiede la sospensione dell’ordine di demolizione, il Comune potrà eseguire l’intervento senza ostacoli. Per questo motivo, è essenziale muoversi rapidamente e valutare subito la strategia migliore per difendere i propri diritti.
Ordinanza di demolizione decadenza: quando avviene?
L’ordinanza di demolizione può decadere in diverse situazioni, tra cui:
- Se l’ordine di demolizione è eccessivo rispetto alla gravità dell’abuso commesso.
- Se è in corso un processo di sanatoria, che può portare alla sospensione e successivo annullamento dell’ordinanza.
- Se ripristinare lo stato originale dell’edificio è impossibile senza danneggiare irreparabilmente la parte dell’immobile che è stata costruita correttamente.
Un’ordinanza di demolizione deve essere motivata in modo adeguato. Se non lo è, l’ordine può risultare sproporzionato, come è accaduto nella sentenza n. 7309/2021 del Consiglio di Stato, in cui un edificio ha visto l’ordine annullato dopo che i condomini hanno contestato il provvedimento, presentando una perizia tecnica alternativa. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la demolizione non fosse giustificata e ha chiesto al Comune di prendere altre misure, come l’adeguamento dell’edificio.
Nel caso in cui il ripristino dello stato originario sia impossibile senza danni irreparabili, l’abuso edilizio può essere “fiscalizzato”, ossia sostituito da una multa.
Questo deve essere accertato dal Comune dopo una valutazione dettagliata, e l’impossibilità della demolizione deve essere dichiarata dal proprietario dell’immobile o da chi è responsabile dell’abuso.
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