Cos’è l’indennità di avviamento
Come ti aiutiamo ad ottenerla
Unione Dei Consumatori
13 Dicembre 2023
Il conduttore ha diritto all’indennità di avviamento al termine di un contratto di locazione commerciale come compensazione per le perdite sostenute a causa della cessazione della propria attività.
Nell’articolo ti spieghiamo in cosa consiste tale diritto e come ti tuteliamo se il locatore non paga.
Cosa è l’indennità per la perdita di avviamento commerciale
In base all’art. 34 della Legge n. 392/1978, l’indennità per la perdita di avviamento commerciale costituisce un importo pecuniario che il proprietario del locale deve erogare al titolare dell’attività quando la conclusione del contratto di locazione non è imputabile a:
- un’inadempienza
- una disdetta
- un recesso da parte del conduttore.
Di conseguenza, se il conduttore è costretto a lasciare il locale in cui svolgeva la sua attività e subisce la perdita totale o parziale del valore commerciale che aveva accumulato, ha il diritto di ricevere dal locatore una somma di denaro che compensi tale perdita.
Quando spetta l’indennità di avviamento al conduttore
Per poter richiedere l’indennità di avviamento commerciale alla fine di un contratto, è essenziale adempiere ai seguenti criteri:
- deve essere in vigore un contratto di locazione commerciale
- l’immobile oggetto della locazione deve essere destinato a attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico, che comportano interazioni dirette con il pubblico consumatore
- la cessazione del rapporto di locazione deve essere imputabile al locatore.
In ciascuno di questi scenari, il titolare dell’attività avrà diritto a ricevere una somma di denaro per compensare le perdite subite a causa della chiusura dell’esercizio.
Come ti aiutiamo ad ottenere l’indennità per perdita di avviamento
Non ti è stata corrisposta l’indennità per perdita di avviamento a cui hai diritto? Non preoccuparti. Noi siamo qui per aiutarti e per farti ottenere giustizia!
Siamo consumatori come te, (ci distinguono solo i ruoli) pertanto comprendiamo perfettamente le tue difficoltà nel far valere i tuoi diritti. Siamo in grado di ascoltarti e di capire a fondo il tuo bisogno di giustizia.
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Cosa fare se il proprietario non paga l’indennità di avviamento
Nel caso in cui il proprietario non adempia al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, il conduttore ha il diritto di continuare a occupare l’immobile, versando regolarmente i canoni di locazione stabiliti.
L’omissione o il ritardo del locatore nel versare l’indennità dà al conduttore il diritto di trattenere l’immobile fino al completo pagamento dell’importo dovuto.
La trattenuta dell’immobile da parte del conduttore, in virtù di ciò, avviene automaticamente e costituisce una giustificazione valida per la mancata restituzione dell’immobile locato.
Tuttavia, nel caso in cui il locatore non adempia al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è consigliabile inviargli una lettera di sollecito tramite pec o raccomandata con ricevuta di ritorno, richiedendo il pagamento dell’importo dovuto.
A quanto ammonta l’indennità per la perdita di avviamento commerciale
L’importo dell’indennità avviamento attività commerciale varia a seconda del tipo di attività svolta nell’immobile:
- per le attività industriali, commerciali e artigianali, l’indennità corrisponde a 18 mensilità del canone di locazione
- per le attività alberghiere, l’indennità ammonta a 21 mensilità del canone di locazione.
Inoltre, il conduttore ha diritto a un’ulteriore indennità, della stessa entità di quella indicata, nel caso in cui l’immobile venga destinato all’esercizio di un’attività compresa nella stessa categoria merceologica; quindi, simile a quella precedentemente svolta dal conduttore uscente.
Questa indennità è prevista anche se l’attività non viene avviata immediatamente, a condizione che sia avviata entro un anno dalla cessazione del precedente contratto di locazione.
E se vuoi ottenerla anche se il proprietario si rifiuta di pagarla, ti aiutiamo noi.
Titolarità del diritto all’indennità di avviamento
Il diritto all’indennità di avviamento commerciale spetta al conduttore dell’immobile al momento effettivo della cessazione del contratto.
Nel caso in cui il contratto di locazione sia stato sublocato, l’indennità spetta al conduttore-sublocatore e non al sub-conduttore, a meno che non sussista un diritto analogo del sub-conduttore nei confronti del conduttore-sublocatore (Cass. n. 9677/1997).
La giurisprudenza ha stabilito che il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta anche al conduttore di un immobile non residenziale che svolge un’attività commerciale con contatto diretto con il pubblico, sia come co-titolare o socio di una società di persone con soggetti estranei al rapporto locativo (Cass. n. 11363/1996).
Il diritto di ritenzione
Una tutela aggiuntiva prevista per il conduttore è stabilita nel terzo comma dell’art. 34, il quale subordina la restituzione dell’immobile al pagamento dell’indennità di avviamento.
Al contrario, l’indennità dovuta per l’avvio di una nuova attività identica o simile deve essere corrisposta all’inizio dell’esercizio di tale attività.
La Corte di Cassazione ha affermato che la disposizione dell’art. 34 rappresenta una forma di tutela dell’avviamento commerciale che va oltre il semplice diritto di ritenzione del conduttore. Essa consente al conduttore di continuare l’esercizio della sua attività economica sull’immobile, ricevendo un compenso equivalente a quello del precedente contratto di locazione.
Tale compenso è dovuto anche nel caso in cui il conduttore, per sua scelta, non utilizzi l’immobile, a meno che egli non rinunci semplicemente alla detenzione dell’immobile, restituendolo al locatore o offrendolo a quest’ultimo in conformità all’articolo 1216 del codice civile (Cass. n. 5098/1999).
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