Come ottenere l’indennità per perdita avviamento commerciale
Quando spetta, l’importo e le tutele

Cosa è l’indennità per la perdita di avviamento commerciale

L’art. 34 della Legge n. 392/1978 stabilisce che l’indennità per la perdita di avviamento commerciale rappresenta un importo monetario che il proprietario del locale (locatore) è tenuto a corrispondere al titolare dell’attività (conduttore) nel caso in cui il rapporto di locazione commerciale si interrompa senza che sia attribuibile a un inadempimento, una disdetta o un recesso del conduttore.

Di conseguenza, se il conduttore si trova costretto ad abbandonare il locale in cui esercitava la sua attività e subisce la perdita totale o parziale del valore commerciale che aveva sviluppato, ha il diritto di ottenere dal locatore una somma di denaro che compensi tale perdita e gli permetta di riprendere l’attività altrove.

E se vuoi ottenerla, sei nel posto giusto. Noi possiamo aiutarti.

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Quando spetta l’indennità di avviamento al conduttore

Affinché sia possibile richiedere l’indennità di avviamento commerciale fine contratto è indispensabile soddisfare i seguenti requisiti:

• deve essere in vigore un contratto di locazione commerciale
• l’immobile oggetto del contratto di locazione deve essere destinato ad attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico, che comportano interazioni dirette con il pubblico dei consumatori
• la cessazione del rapporto di locazione deve essere imputabile al locatore.

In tutti questi casi quindi avrai diritto ad ottenere una somma di denaro per la perdita subita a causa della chiusura dell’esercizio commerciale.

A quanto ammonta l’indennità per la perdita di avviamento commerciale

L’importo dell’indennità avviamento attività commerciale varia a seconda del tipo di attività svolta nell’immobile:

• per le attività industriali, commerciali e artigianali, l’indennità corrisponde a 18 mensilità del canone di locazione
• per le attività alberghiere, l’indennità ammonta a 21 mensilità del canone di locazione.

Inoltre, il conduttore ha diritto a un’ulteriore indennità, della stessa entità di quella indicata, nel caso in cui l’immobile venga destinato all’esercizio di un’attività compresa nella stessa categoria merceologica; quindi, simile a quella precedentemente svolta dal conduttore uscente.

Questa indennità è prevista anche se l’attività non viene avviata immediatamente, a condizione che sia avviata entro un anno dalla cessazione del precedente contratto di locazione.

E se vuoi ottenerla anche se il proprietario si rifiuta di pagarla…

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Cosa fare se il proprietario non paga l’indennità di avviamento

Nel caso in cui il proprietario non adempia al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, il conduttore ha il diritto di continuare a occupare l’immobile, versando regolarmente i canoni di locazione stabiliti.

L’omissione o il ritardo del locatore nel versare l’indennità dà al conduttore il diritto di trattenere l’immobile fino al completo pagamento dell’importo dovuto.

La trattenuta dell’immobile da parte del conduttore, in virtù di ciò, avviene automaticamente e costituisce una giustificazione valida per la mancata restituzione dell’immobile locato.

Tuttavia, nel caso in cui il locatore non adempia al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è consigliabile inviargli una lettera di sollecito tramite pec o raccomandata con ricevuta di ritorno, richiedendo il pagamento dell’importo dovuto.

Se nonostante il sollecito il locatore non provvede al pagamento, puoi rivolgerti a noi e un nostro  avvocato intraprenderà un’azione legale per farti ottenere quanto ti spetta.

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Titolarità del diritto all’indennità di avviamento

Il diritto all’indennità di avviamento commerciale spetta al conduttore dell’immobile al momento effettivo della cessazione del contratto.

Nel caso in cui il contratto di locazione sia stato sublocato, l’indennità spetta al conduttore-sublocatore e non al sub-conduttore, a meno che non sussista un diritto analogo del sub-conduttore nei confronti del conduttore-sublocatore (Cass. n. 9677/1997).

La giurisprudenza ha stabilito che il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta anche al conduttore di un immobile non residenziale che svolge un’attività commerciale con contatto diretto con il pubblico, sia come co-titolare o socio di una società di persone con soggetti estranei al rapporto locativo (Cass. n. 11363/1996).

Il diritto di ritenzione

Una tutela aggiuntiva prevista per il conduttore è stabilita nel terzo comma dell’art. 34, il quale subordina la restituzione dell’immobile al pagamento dell’indennità di avviamento.

Al contrario, l’indennità dovuta per l’avvio di una nuova attività identica o simile deve essere corrisposta all’inizio dell’esercizio di tale attività.

La Corte di Cassazione ha affermato che la disposizione dell’art. 34 rappresenta una forma di tutela dell’avviamento commerciale che va oltre il semplice diritto di ritenzione del conduttore. Essa consente al conduttore di continuare l’esercizio della sua attività economica sull’immobile, ricevendo un compenso equivalente a quello del precedente contratto di locazione.

Tale compenso è dovuto anche nel caso in cui il conduttore, per sua scelta, non utilizzi l’immobile, a meno che egli non rinunci semplicemente alla detenzione dell’immobile, restituendolo al locatore o offrendolo a quest’ultimo in conformità all’articolo 1216 del codice civile (Cass. n. 5098/1999).