Il preliminare di compravendita è uno strumento giuridico che regola il rapporto tra il venditore e l’acquirente di un immobile.

In questo articolo, ti spieghiamo quali sono le caratteristiche di tale contratto, i diritti e i doveri che sorgono sulle parti e come evitare eventuali rischi.

Molto spesso, infatti, uno dei contraenti si rende inadempiente, non sottoscrivendo il contratto definitivo. Ma non preoccuparti, noi sappiamo come aiutarti.

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INDICE

Cos’è il preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) è un accordo con cui venditore e compratore si impegnano a stipulare un successivo contratto definitivo.

Quest’ultimo produrrà i suoi effetti (trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile) solo nel momento in cui verrà apposta la firma da entrambi i soggetti.

Questo strumento viene utilizzato solitamente quando non è possibile una vendita immediata, perché ad esempio chi deve acquistare deve richiedere un mutuo.

 

– Il ruolo del compromesso nella compravendita

Con il compromesso, le parti sottoscrivono un contratto preliminare di vendita in cui si obbligano a concludere quello definitivo.

Il preliminare di compravendita è molto frequente perché consente di soddisfare due esigenze:

  • permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, così che non possano sottrarsi alla stipula del contratto definitivo
  • consente di utilizzare il tempo intercorrente tra il preliminare e il definitivo per svolgere gli adempimenti necessari alla vendita (richiesta di un mutuo e trasloco).

 

La durata del compromesso

Il compromesso di vendita di un immobile è soggetto al termine di prescrizione ordinario di 10 anni dalla stipula del contratto, decorsi i quali le parti non sono più vincolate a concludere il definitivo.

Se è stata fissata la data del rogito e il contratto preliminare viene trascritto nei tempi previsti, oltre che del termine di prescrizione decennale si terrà conto anche del termine annuale (o triennale), decorso il quale, in difetto di stipula del definitivo, la trascrizione del contratto preliminare perde efficacia.

 

Attenzione

Nel rispetto della tempistica di cui sopra, se ti viene richiesto di ottemperare in presenza di un compromesso non più efficace, sappi che possiamo aiutarti.

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La forma e gli elementi del compromesso di vendita immobile

L’art. 1351 c.c. stabilisce che il preliminare compravendita deve avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità.

Le parti possono decidere di utilizzare una scrittura privata o rivolgersi ad un Notaio per concludere il compromesso con:

  • un atto pubblico
  • una scrittura privata autenticata.

Questa opzione è obbligatoria se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire.

I preliminari acquisto casa, inoltre, devono contenere gli stessi elementi che la legge stabilisce per la tipologia di contratto definitivo che le parti andranno a sottoscrivere.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, oltre alla forma scritta, deve quindi contenere:

  • il consenso delle parti
  • l’indicazione del bene immobile oggetto di vendita
  • il prezzo.

 

– Le clausole accessorie nella compravendita

Nel contratto preliminare di compravendita di un immobile possono essere inserite delle clausole aggiuntive (accessorie) a tutela di una o entrambe le parti contraenti.

Le più utilizzate sono:

  • il termine per la stipula del contratto definitivo
  • la clausola penale (art. 1382 c.c.) con cui si stabilisce che, la parte che non adempie.

alle condizioni del contratto deve pagare una determinata somma di denaro a titolo di risarcimento danno

  • la caparra (art. 1385 c.c.) con cui il venditore chiede all’acquirente il pagamento di una somma di denaro a conferma dell’impegno assunto (c.d. caparra confirmatoria).

Se una delle parti non adempie al contratto, l’altra potrà recedere e trattenere la caparra ricevuta o, nel caso in cui l’inadempimento derivi dal promittente venditore, l’altra parte può esigere il doppio dell’importo versato.

 

Ricorda

Esiste anche la caparra penitenziale che viene utilizzata come corrispettivo per esercitare la facoltà di recesso dal contratto. Ciò significa che, se la parte che ha versato la caparra decide di recedere, perderà l’importo versato.

 

La data del rogito del compromesso di vendita immobiliare

Cosa succede se la parti non indicano nell’atto preliminare di compravendita il termine per concludere il contratto definitivo?

Sulla base dell’art. 1183 primo comma c.c., è stato stabilito che “Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente”.(Cass. Sez. II Civile, sent. n. 21647/2019).

Se invece le parti hanno fissato il termine, entro il quale sottoscrivere il contratto definitivo dal Notaio, ma risulta impossibile rispettarlo, le parti possono richiedere una proroga.

Il differimento può essere concesso solo se giustificabile, congruo e inidoneo a pregiudicare l’utilità della prestazione.

 

– La registrazione del preliminare di compravendita

La legge dispone che anche per il preliminare di vendita è prevista la registrazione.

Il preliminare però è un contratto che resta valido ed efficace anche se non è stato registrato. Questo perché le parti, una volta stipulato il compromesso, sono vincolati a sottoscrivere il contratto definitivo.

A cosa serve allora la registrazione?

Si tratta di un adempimento importante per motivi esclusivamente fiscali (D.P.R. 131/1986) la cui inosservanza espone le parti a delle sanzioni, ma non preclude al contratto di produrre i suoi effetti.

Ti ricordiamo che il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Se è stipulato con atto notarile, sarà il Notaio a svolgere questo adempimento.

Il termine è invece di 60 giorni se il contratto è stato sottoscritto all’estero ma riguarda un immobile sito in Italia.

 

importante

Sapevi che…

Non è richiesta la registrazione per:

  • gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
  • la proposta di acquisto
  • l’accettazione della proposta che non è sufficiente a concludere il contratto preliminare di compravendita.

 

La trascrizione della compravendita

Nel contratto preliminare di compravendita la trascrizione non è obbligatoria, salvo che l’atto sia stato stipulato dal Notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Si consiglia però di effettuarla perché dà luogo a molti vantaggi.

Infatti, quando l’atto viene trascritto, l’acquirente è tutelato da qualsiasi operazione successiva sull’immobile.

Ad esempio, se a seguito del preliminare il venditore si accorda con terzi per trasferire loro il medesimo bene, la trascrizione effettuata del compratore potrà essere opposta ai terzi, rendendo l’ulteriore vendita inefficace.

Un ulteriore vantaggio che deriva dalla trascrizione è l’effetto prenotativo (art. 2645 bis c.c.).

Questo significa che, nei rapporti con i soggetti terzi, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.

 

Attenzione

Gli effetti della trascrizione cessano se il contratto definitivo non risulta trascritto:

  • entro 1 anno dalla data convenuta per la stipula
  • entro 3 anni dalla trascrizione.

 

Cosa accade se il preliminare di compravendita non viene rispettato

Se dopo aver stipulato il preliminare di vendita la tua controparte si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo, possiamo esperire diversi rimedi.

Un nostro avvocato ti tutelerà agendo in giudizio per ottenere una sentenza che accerti la mancata conclusione del contratto definitivo.

Ottenuta la sentenza (costitutiva) questa produrrà gli stessi effetti del contratto non concluso.

Un altro rimedio che possiamo esperire, ma solo in caso di grave inadempimento, è la domanda di risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.) e di risarcimento del danno.

Ricorda! Se avevi pagato la caparra, potrai in questo caso trattenerla e recedere dal contratto.

Se si opta per quest’ultima scelta, però, resta escluso il risarcimento del maggior danno.