Introduzione

Hai ricevuto un accertamento immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate?

Hai dubbi sulla sua legittimità e vuoi fare ricorso?

Unione dei Consumatori può certamente aiutarti.

Valuteremo il tuo caso, ti indicheremo cosa fare per difenderti e risolveremo il tuo problema!

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INDICE

Cos’è l’accertamento vendita immobile

L’accertamento immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate, si verifica a seguito di vendita di una casa, un negozio, un magazzino o un terreno.

Può avvenire anche dopo la stipula del regolare atto di compravendita dal notaio e dopo aver pagato le imposte calcolate sul valore dichiarato.

In sostanza, ti dicono che il valore del bene immobile da te indicato non è corretto e ti contestano un’evasione per aver dichiarato un prezzo inferiore a quello che avresti realmente percepito.

Ma cosa avviene nel dettaglio.

Tu avevi dichiarato un prezzo, ma il Fisco lo ha ritenuto troppo basso rispetto agli standard ed ha provveduto a rettificarlo.

Le motivazioni dell’atto, solitamente illustrano il motivo per il quale è stato previsto il ricalcolo ed espongono anche i criteri in base ai quali è stato stabilito che il valore reale dell’immobile rispetto a quello indicicato

 

Cosa da fare quando si riceve un accertamento immobiliare

Davanti alla pretesa dell’Agenzia delle Entrate di svolgere l’accertamento immobiliare – come meglio spiegheremo avanti – i consumatori hanno certamente la possibilità di muovere dubbi in ordine alla sua legittimità e di compiere a loro difesa ogni azione utile.

In tale circostanza, il primo passo da compiere sarà quello di verificare se la somma richiesta e concessa per il mutuo sia congrua – e quindi giustificabile – con le somme indicate nell’atto di compravendita dell’immobile.

Tale azione a tutela potrà essere tranquillamente esercitata dalla nostra Associazione che si serve di esperti sul campo e supporta chiunque abbia difficoltà in tema di accertamento compravendita immobiliare.

 

L’accertamento immobiliare a causa del prezzo dell’immobile

Motivo principe e non discutibile, per cui sarebbe legittima l’azione di accertamento compravendita immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, è lo scostamento tra il prezzo di vendita dichiarato e l’importo del mutuo contratto.

Tale azione è chiaramente finalizzata ad una eventuale rettifica delle imposte da pagare.

In quest’ottica va considerato che, nel caso in cui vi sia una sostanziale differenza effettiva tra i due fattori – in base a quanto disposto dai Giudici della Corte di Cassazione con sentenza n. 12269 del 2018 – l’acquirente diventa un evasore fiscale.

Pertanto, per evitare di incorrere in pesanti sanzioni, è necessario documentarsi e procedere all’accertamento del valore reale dell’immobile.

In questo modo si potrà procedere ad una contestazione della rettifica nello spiacevole caso di accertamento immobiliare.

 

Criteri stabiliti dalla legge sul valore dell’immobile

Anzitutto, quando si parla di accertamento compravendita immobiliare, devi sapere che la legge stabilisce dei criteri sul valore dell’immobile oggetto di accertamento.

– Criterio comparativo

Prevede un raffronto in termini di tipologia e ubicazione con altri trasferimenti di immobili, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto.

Tali trasferimenti di immobili devono presentare caratteristiche, appunto, “comparabili” a quello oggetto di accertamento immobiliare

– Criterio della capitalizzazione

Costituisce la base per la valutazione dell’immobile, partendo dal canone annuo di locazione pattuito tra le parti.

La valutazione è determinata mediante il rapporto tra il beneficio fondiario, quindi il canone annuo di locazione, e il tasso medio di rendimento degli investimenti, sui quali grava l’accertamento proprietà immobiliare.

Infine, in merito ad ogni altro elemento di valutazione, quali:

  • le quotazioni Omi prodotte dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare
  • la banca dati FIAIP
  • i dati presenti nel Borsino immobiliare

il criterio varia in base ai valori medi di riferimento degli immobili al metro quadro, con relativa distinzione di zona.

La criticità di questi metodi, però, riguarda il fatto che non vengono considerate le specificità di ciascun immobile.

È proprio in questo ultimo caso infatti che – se si ritiene che l’immobile acquistato abbia un valore di mercato superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito – è possibile incorrere nell’accertamento immobiliare.

In questa eventualità l’Agenzia delle Entrate provvederà a valutare una maggiore imposta con interessi e sanzioni.

 

Stima di un tecnico professionista

È la stessa Agenzia delle Entrata a consigliare di rivolgersi ad un tecnico professionista.

Lo stesso deve essere in grado di valutare e descrivere gli immobili al fine di stabilire il corretto valore di mercato.

Sarà il lavoro di accertamento immobiliare e analisi del tecnico a evitare di imbattersi nell’accertamento fiscale.

In ogni caso, si potranno ottenere le informazioni e gli strumenti giusti per poter avviare un ricorso.