Occupazione spazi comuni condominiali
Cosa fare per tutelarsi
Unione Dei Consumatori
01 Settembre 2023
In caso di occupazione degli spazi comuni condominiali è possibile agire immediatamente per risolvere la situazione: infatti le parti comuni dello stabile, per definizione, devono rimanere accessibili all’uso di tutti gli aventi diritto.
Nell’articolo ti spieghiamo quali sono queste parti comuni e come tutelarsi in casi di indebito utilizzo anche da parte di terzi.
INDICE
Quali sono le parti comuni condominio
Secondo l’art. 1117 del Codice civile gli spazi comuni condominiali vengono definiti come tutte le aree necessarie per l’uso collettivo, che includono, tra le altre:
- il terreno su cui si erge l’edificio
- le fondamenta e i muri principali
- i pilastri e le travi portanti
- i tetti e le terrazze condominiali
- i ballatoi
- i portoni d’ingresso, i portici e i cortili
- le facciate
- le aree destinate al parcheggio e ai servizi comuni
- la portineria
- gli stenditoi
- i sottotetti destinati all’uso comune per caratteristiche funzionali
- le opere e le installazioni necessarie per l’uso comune, come ascensori, impianti idrici e fognari.
Questi beni sono destinati all’utilizzo da parte della comunità condominiale: di conseguenza il diritto di proprietà condivisa consente al condomino di usufruire pienamente del bene, a condizione che non impedisca agli altri condomini di godere degli stessi diritti, nel rispetto dell’uso previsto.
Quando invece l’utilizzo diventa illegittimo ed illegale è possibile ottenere tutela. Come?
Ti aiutiamo noi.
La nostra mission
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I diritti e gli obblighi dei condomini sugli spazi comuni
I diritti e i doveri del condomino riguardo agli spazi comuni condominiali sono stabiliti dall’art. 1102 del Codice civile, il quale stabilisce delle regole che riassumiamo come di seguito:
- è vietato limitare l’accesso o modificare in modo improprio l’utilizzo di queste aree comuni
- ogni condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni e tutti devono rispettare questa libertà di fruizione
- il condomino non può cambiare la destinazione d’uso degli spazi comuni
- il condomino non può impedire agli altri di accedere o utilizzare tali spazi.
La legge consente ai condomini, durante la costruzione del condominio, di concordare con uno o più proprietari delle modifiche al comune godimento, come fossero una specie privilegi, ad esempio:
- l’uso esclusivo di una parte del giardino o del cortile
- l’esclusività nell’utilizzo del terrazzo sul tetto
- il diritto esclusivo sulla terrazza a livello.
Rispettando tali limiti, i condomini hanno piena libertà sugli spazi comuni, senza restrizioni riguardo all’intensità di utilizzo o alle modalità di divisione.
Inoltre, ogni condomino può apportare modifiche alle cose comuni a proprie spese per migliorarne la funzionalità, purché tali modifiche non siano vietate.
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Cosa fare nel caso di occupazione degli spazi comuni condominiali
Il condomino che desidera reagire all’occupazione degli spazi comuni condominiali ha 2 opzioni: agire in modo indipendente o tramite la mediazione dell’amministratore.
È possibile ottenere tutela inoltre nei seguenti modi:
- richiedendo la convocazione dell’assemblea condominiale per diffidare il condomino che sta violando le regole e ottenere la cessazione dell’occupazione illecita degli spazi comuni
- promuovendo un’azione legale per risolvere la questione.
Di solito, queste due vie possono essere seguite in modo alternativo, ma spesso rappresentano un susseguirsi di azioni, passando dalla meno grave alla più drastica.
Quando una delibera condominiale viene adottata ed è efficace, rappresenta il percorso migliore in termini di tempistiche rispetto a un’azione legale.
Infatti, il regolamento condominiale può stabilire sanzioni fino a 800 euro per punire i recidivi delle violazioni, e quindi potrebbe avere un certo peso.
La situazione è diversa quando l’occupazione degli spazi comuni avviene con l’uso della violenza o provoca danni, poiché in tal caso si configurano reati, dunque tutelati dal diritto penale.
In questi casi, oltre all’azione legale per la cessazione della molestia ed eventualmente il risarcimento, ogni condomino può presentare una denuncia/querela contro il trasgressore.
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Occupazione di spazi comuni condominiale da parte di un terzo
Occorre anche precisare cosa succede nel caso in cui l’occupazione degli spazi comuni condominiali sia stata posta in essere da un terzo soggetto.
Ad esempio, se una persona non è proprietaria né affittuaria nell’edificio, utilizza un’area di proprietà del condominio come parcheggio per le auto od altri automezzi senza alcuna autorizzazione, cosa si può fare?
I condomini, privati del diritto di usufruire liberamente delle aree comuni possono promuovere, tramite l’amministratore, un’azione richiedendo che cessi il comportamento illecito, vietando di parcheggiare in futuro nelle aree di proprietà del condominio e l’applicazione di una sanzione pecuniaria.
Infatti, i condomini non possono ricorrere a forme di tutela autonoma (ad esempio la rimozione forzata con le relative Ditte) ma occorre, in alternativa a quanto sopra, anche un Provvedimento dell’autorità Giudiziaria anche nelle forme dell’urgenza.
Hai avuto problemi di questo tipo? Noi siamo pronti ad aiutarti.
Come ti aiutiamo in caso di problemi di occupazione delle parti comuni
Siamo un’associazione dei consumatori e da oltre 10 anni forniamo assistenza e tutela online (ciò significa che non avrai bisogno di fare file e perdere tempo con la burocrazia).
Se vuoi risolvere le questioni sorte con gli altri condomini in merito all’uso degli spazi comuni, sei nel posto giusto. I nostri avvocati sono esperti nel settore “condominio” e potranno individuare la soluzione più adatta al tuo caso
Cosa faremo per te
Cosa dicono di noi
Posso agire contro un condomino che occupa una zona comune, senza l’intervento dell’amministratore o dell’assemblea condominiale?
Certamente, la Corte di Cassazione ha sancito che i singoli proprietari hanno il diritto di procedere legalmente in modo autonomo, al di fuori del contesto condominiale. Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente la situazione e ponderare se sia opportuno coinvolgere l’amministratore e gli altri condomini.
Quali potrebbero essere gli esiti per un inquilino che prende illegalmente possesso di una zona comune all’interno del condominio?
Le eventuali esiti possono dipendere dalla gravità dell’occupazione non autorizzata e dalle contromisure adottate dagli altri residenti o dall’amministratore. Questi possono includere richieste di rimuovere le strutture non autorizzate, compensare per i danni provocati e, in situazioni particolari, affrontare sanzioni giuridiche.
Quali misure posso adottare per evitare l’occupazione non autorizzata delle aree condivise nel mio condominio?
È cruciale promuovere un ambiente di rispetto e collaborazione tra i residenti per quanto riguarda l’uso delle zone comuni. Informare i nuovi inquilini sulle regole del condominio e mantenere la supervisione sull’appropriato utilizzo di tali aree sono altrettanto importanti. Inoltre, l’amministratore condominiale può svolgere un ruolo chiave nel monitorare l’impiego delle zone comuni e intervenire prontamente nel caso di abusi.
È possibile collocare sistemi di videosorveglianza nelle aree condivise al fine di impedire l’occupazione indebita?
L’introduzione di dispositivi di videosorveglianza nelle zone comuni è fattibile, ma necessita dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini e deve essere in linea con le leggi sulla tutela della privacy. Prima di procedere, è suggerito ottenere consulenza da un professionista specializzato in questioni di privacy e sicurezza.
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