I balconi condominiali sono spesso oggetto di liti negli edifici a più piani. Questo perché non tutti sanno che esistono precise regole per la manutenzione o la ristrutturazione dei balconi.

Infatti, le spese per questi lavori variano in base a diversi fattori.

In questo articolo ti spieghiamo cosa fare nel caso di controversie con i tuoi vicini e come possiamo tutelarti.

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INDICE

Le regole e tipologie di balcone condominiale

Secondo l’art. 1117 c.c. i balconi in condominio sono dei prolungamenti dei locali interni all’unità abitativa e sono considerati sia condominiali, quindi comuni, sia privati.

Per determinare a chi spettano le spese di manutenzione/ristrutturazione dei balconi condominiali occorre fare una distinzione tra:

  • balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata condominiale
  • balconi incassati, quelli che hanno una funzione strutturale e sono parte della facciata condominiale
  • balconi a castello, posti all’interno del perimetro dell’edificio e che sono parte della struttura portante dell’immobile.

Per praticità tratteremo le questioni riguardanti il classico balcone aggettante, molto più frequente rispetto gli altri 2 tipi.

 

– Le parti condominiali del balcone

Sono considerati elementi estetici della facciata e di proprietà del condominio tutti gli elementi decorativi del balcone, che abbelliscono la facciata dell’edificio, dunque:

  • i frontalini
  • il muro perimetrale dell’edificio
  • le fioriere in muratura.

Nello specifico, i frontalini costituiscono la parte inferiore del balcone condominiale.

Si tratta della parte di vernice e calce che sta sotto il parapetto (ringhiera), che segna il perimetro del balcone su tutti e tre i suoi lati.

Costituiscono, inoltre, elementi condominiali:

  • il parapetto, le balaustre e le ringhiere quando hanno valore ornamentale
  • i decori architettonici come mosaici, capitelli, statue ed altri fregi ornamentali.

Tuttavia, in alcuni specifici casi è difficile affermare che questi elementi architettonici siano sempre condominiali: potrebbe esser utile richiedere il parere di un esperto cioè un tecnico del settore immobiliare.

 

Come si ripartisce la spesa per le parti condominiali dei balconi

Le spese per le decorazioni dei balconi sono ripartite tra i condomini in base a:

  • valore della loro proprietà
  • altri valori di proporzionalità stabiliti dalle tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali costituiscono uno strumento per calcolare le spese che ogni condomino deve affrontare. Queste sono obbligatorie quando vi sono più di 10 condomini.

In quest’ultimo caso, devono essere allegate al regolamento di condominio ed approvate dall’assemblea.

 

A chi spetta la manutenzione del balcone condominiale

Nella maggior parte dei casi, le liti tra condomini sorgono a causa dei costi di rifacimento balconi condominio.

Per i balconi aggettanti, in quanto elementi aggiuntivi della facciata, spetta ai proprietari pagare

la manutenzione di:

  • piano di calpestio
  • sotto balcone
  • parte interna del balcone.

Spettano, invece, a tutti i condomini la spese per la manutenzione delle parti esterne.

 

Ricorda

Occorre tenere separate, se possibile, le spese dei decori e della struttura portante del balcone.

Per i primi le spese sono da ripartire tra i condomini, per la seconda sono a carico del proprietario.

 

Le spese per piastrelle e verniciatura dei balconi condominiali

Indipendentemente dalla tipologia di balcone, i costi di manutenzione delle piastrelle del piano di calpestio sono a carico del proprietario, cioè di chi lo utilizza.

I balconi possono essere dotati anche di ringhiere in metallo verniciate o costruite con materie plastiche: in questi casi è prassi consolidata la divisione delle spese tra tutti i condomini, considerando la ringhiera rientrante tra gli elementi di decoro dell’edificio.

 

Lo sapevi che…

“l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che [..] nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici[..] mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono” (Cass., Sez. 6, Ord. n. 6652 del 15/3/2017).

– La differenza tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria

Quando si parla di rifacimento balconi condominio o ristrutturazioni in generale, occorre fare una distinzione tra due tipi di interventi.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che servono a mantenere il condominio nel suo stato di funzionamento.

Con riferimento ai lavori sui balconi condominiali, gli interventi ordinari sono:

  • demolizione e costruzione degli intonaci
  • sostituzione dei pavimenti
  • verniciatura delle pareti
  • rivestimenti interni ed esterni
  • riparazioni e rifiniture.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli che introducono una novità alla struttura preesistente.

Per entrambi, la ripartizione delle spese segue sempre le regole stabilite sulle tipologie di balconi, mentre ciò che cambia riguarda la modalità di adozione, pagamento ed autorizzazione della relativa spesa.

 

Chi risponde dei danni provocati dalla caduta di materiale dal balcone

Le regole che ti abbiamo spiegato sui balconi condominiali sono molto importanti anche per i casi in cui occorre stabilire la responsabilità per eventuali danni a cose o a persone terze rispetto al condominio.

Se tali danni derivano dalla caduta di materiale distaccatosi dalle parti comuni, la responsabilità è del condominio.

In questi casi se la spesa di manutenzione è urgente, può essere anticipata dal singolo condomino che avrà poi diritto al rimborso dal condominio.

Se però non vi è urgenza il rimborso per la spesa non autorizzata non è dovuto.

Infatti, ai sensi dell’art. 1134 del Codice Civile: “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”).