Introduzione

Chi decide di richiedere un mutuo, solitamente ipotizza di protrarre il finanziamento per un numero di anni stabilito, a seconda delle proprie esigenze e delle possibilità economiche.

A volte, però, le cose cambiano e può essere necessario effettuare un’estinzione anticipata mutuo totale o parziale!

Vediamo quindi come comportarsi, quando conviene e come muoversi per evitare problemi.

In quest’ultimo caso, Unione dei Consumatori può aiutarti analizzando il tuo problema e facendoti recuperare le somme eventualmente non corrisposte dalla banca.

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INDICE

Uno sguardo al problema

Tra i prestiti più frequenti per l’acquisto di immobili, il mutuo permette anche ai meno abbienti di coronare il sogno di avere una casa.

Grazie a esso, infatti, un risparmiatore qualsiasi può acquistare un’abitazione, anche se non dispone interamente la cifra richiesta dal venditore.

Con questo contratto, una parte (detta mutuante) presta all’altra (mutuaria) una somma di denaro, che l’altra è obbligata a restituire alla scadenza.

Tra le varie clausole è prevista anche la possibilità di effettuare una rimodulazione delle rate attraverso l’estinzione anticipata del mutuo.

Però, ancor prima di procedere all’esatto calcolo di estinzione anticipata mutuo, devi essere pronto a tutto e considerare anche i cavilli più nascosti!

Vediamo quindi come comportarsi se non ci si vuole trovare in situazioni spiacevoli a causa di un calcolo errato delle rate e come prevenire eventuali scorrettezze da parte dell’istituto di credito.

 

Estinzione anticipata mutuo parziale e completa

Come già detto, prima di effettuare il calcolo di estinzione anticipata mutuo, è importante distinguere tra due tipologie.

– Estinzione mutuo parziale

Versi una somma che si sottrae dal debito residuo. L’erogazione del mutuo da parte della banca continua a sussistere, ma l’importo versato può far diminuire l’ammontare della rata o, in alternativa, la durata del rimborso.

Le banche non pongono limiti di numero, ma hanno comunque la facoltà di stabilire quale debba essere la cifra o la percentuale minima di rimborso.

– Estinzione mutuo completa

Si verifica se disponi dell’intera cifra che ancora devi restituire all’istituto bancario. Con la restituzione, puoi ritenere il finanziamento del tutto chiuso.

In questo caso devi considerare le spese amministrative e fare il calcolo degli interessi maturati dalla banca nel periodo tra il versamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del mutuo.

 

Ricorda

Se il mutuo è vicino alla scadenza naturale, non risulta tanto conveniente pagare in una sola soluzione il debito restante, questo perchè solitamente i contratti di finanziamento sono caratterizzati da un piano di ammortamento detto “alla francese”.

Nello specifico, la quota relativa agli interessi è maggiore nella prima parte del mutuo e va a diminuire quando ci si avvicina alla scadenza.

Una volta superata la metà della durata del mutuo, la quota degli interessi risulta già quasi del tutto versata e al debitore tocca rimborsare soltanto il capitale.

Ecco perché procedere con l’estinzione anticipata non comporta in questi casi grossi vantaggi

 

Le penali nell’estinzione anticipata mutuo

Per svolgere un calcolo di estinzione anticipata mutuo completo e dettagliato, accertati prima che il tuo mutuo sia esentato dalla penale per estinzione anticipata mutuo.

L’articolo 120ter del Testo Unico Bancario adattato a seguito del DL n. 7 del 31-01-2007 (meglio noto come decreto Bersani), dispone che non è prevista alcuna penale per l’estinzione anticipata dei mutui:

  • stipulati per l’acquisto della prima casa a partire da febbraio 2007
  • l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche a partire da aprile 2007

Il decreto stabilisce poi un limite massimo di penali per la chiusura anticipata mutuo relativi ai contratti stipulati prima di febbraio e di aprile 2007.

Le penali sono calcolate in misura ridotta e con un tetto massimo previsto dall’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007.

Il limite massimo per le penali di estinzione mutuo anticipata dipende dal tipo di contratto stipulato.

– Mutui a tasso variabile

Nei mutui a tasso variabile sono compresi i mutui variabili a rata costante e con cap. Ecco quali sono le penali massime previste.

  • 0,50% prima del terz’ultimo anno di ammortamento
  • 0,20% durante il terz’ultimo anno di ammortamento
  • 0% negli ultimi due anni di ammortamento

Clausula di salvaguardia: se la penale del contratto di mutuo è pari o uguale al massimo definito dall’accordo, la penale di contratto viene ridotta dello 0,20%.

– Mutui a tasso fisso

I mutui stipulati prima del 1-01-2011 hanno gli stessi parametri per i mutui a tasso variabile.

Per i finanziamenti accesi successivamente, la penale massima sarà:

  • 1,90% nella prima metà dell’ammortamento
  • 1,50% nella seconda metà dell’ammortamento
  • 0,20% durante il terz’ultimo anno di ammortamento
  • 0% negli ultimi due anni di ammortamento

Clausula di salvaguardia: se le penali di contratto sono pari o inferiori a quelle massime indicate dall’accordo, le penali di contratto vengono ridotte di una percentuale allo 0,25% se la penale di contratto è pari o superiore a 1,25% e allo 0,15% se la penale di contratto è inferiore a 1,25%.

– Mutui a tasso misto

Si applicano le penali massime previste per i mutui a tasso variabile se:

  • il mutuo a tasso misto è stato stipulato fino al 31 dicembre 2000
  • dal 1 gennaio 2001 in avanti, se la revisione dei tassi è fatta da contratto con una cadenza biennale o inferiore al biennio (per esempio ogni anno o ogni sei mesi)

Invece, per i mutui stipulati dall’1 gennaio 2001 e che prevedono una revisione del tasso con cadenza superiore ai due anni se:

  • se il tasso in vigore al momento dell’estinzione è il tasso variabile, si applicano le penali massime del tasso variabile
  • se il tasso è fisso, si applicano le penali massime previste per il tasso fisso (il periodo di ammortamento sarà in questo caso sostituito dalla durata del tasso fisso fino alla scadenza del contratto).

Clausula di salvaguardia: uguale a quella dei mutui a tasso variabile e uguale a quella prevista per i mutui a tasso fisso stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti

Attenzione!

Se il contratto di mutuo prevede penali più alte rispetto a quelle elencate, il mutuatario può richiederne la riduzione fino all’importo massimo consentito e la banca NON può rifiutarsi di applicare questo adeguamento.

Nonostante ciò, ad oggi, molti istituti di credito continuano ad operare in modo non del tutto conforme alla legge, subordinando l’estinzione mutuo anticipata all’autorizzazione della loro sede centrale.

 

Nota bene

Nel caso in cui la banca non volesse applicare le commissioni più basse dell’accordo, dovrai inviare un reclamo alla banca che dovrà risponderti risposta entro 60 giorni dal suo ricevimento della lettera.

Se non dovesse farlo o dovesse darti un esito negativo è tuo diritto protestare facendo ricorso all’Arbitro bancario e finanziario.

In questo caso richiedi la nostra assistenza e potremo seguirti in tutte le fasi del procedimento.

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Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

Per estinguere estinguere un mutuo anticipatamente devi rivolgerti alla tua banca fisicamente o inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno.

  1. comunica la tua volontà di estinguere il debito rispetto alla naturale scadenza
  2. chiedi il calcolo di estinzione anticipata mutuo della somma da versare per rimborsare il debito
  3. compila l’eventuale modulo che ti forniscono
  4. allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale.

Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani.

La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha 30 giorni di tempo per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.