Odori sgradevoli in condominio
Quando sono intollerabili e cosa fare per tutelarsi

Le norme che definiscono gli odori molesti in condominio

L’art. 844 del codice civile afferma che:

“Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”.

Ciò vuol dire che i condomini devono in qualche modo “sopportare” gli odori molesti, a meno che non si superino i livelli di tollerabilità.

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Come si stabilisce se gli odori molesti in condominio sono tollerabile o meno

Le norme nazionali non includono regolamenti specifici o limiti di valore da non superare nel caso di cattivi odori nel condominio.

Tuttavia, esiste una norma tecnica chiamata UNI EN 13725:2004 che utilizza analisi olfattometriche specifiche per valutare in modo obiettivo l’impatto degli odori fastidiosi in determinati ambienti.

I risultati di tali analisi non rappresentano punti di riferimento certi e assoluti poiché il grado di tollerabilità di un odore è completamente soggettivo, ma la questione se portata dinanzi al giudice, sarà rimessa alla sua discrezionale valutazione.

Cosa fare in caso di odori sgradevoli in condominio

La prima azione, indipendentemente da qualsiasi valutazione legale, consiste nel dialogare con la persona responsabile delle emissioni di odori sgradevoli in condominio.

Tuttavia, se la comunicazione non è sufficiente, soprattutto in situazioni più gravi (come, ad esempio, pizzerie o altre attività produttive presenti nello stesso edificio), diventa utile che l’autorità giudiziaria bilanci le esigenze di produzione con i diritti di proprietà.

Chiunque intraprenda un’azione legale per affermare l’intollerabilità delle esalazioni però deve essere in grado di presentare al tribunale elementi che dimostrino tale intollerabilità.

Questa deve essere una discriminazione concreta e non solo teorica.

La strumentazione tecnica può sicuramente essere utile per fornire elementi oggettivi a sostegno della richiesta, ma la prova in questi casi è libera e può essere valutata discrezionalmente dal giudice.

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Cattivi odori in condominio, il ruolo dell’assemblea e dell’amministratore

Nel caso in cui gli odori molesti si verifichino in un condominio, a meno che non siano causati da parti, impianti o servizi comuni, l’edificio diventa lo scenario in cui si svolge l’evento.

L’assemblea condominiale e l’amministratore hanno ancora il potere di influenzare il comportamento dei condomini in modo da evitare che ciò danneggi l’uso delle parti comuni.

Ad esempio, l’amministratore può richiedere ai condomini di non lasciare le porte delle loro abitazioni aperte sulle scale al fine di evitare che gli odori di cucina si diffondano.

Se necessario, possono anche intraprendere azioni legali qualora le esalazioni danneggino le cose comuni.

L’assemblea condominiale, nel rispetto dei propri diritti, può regolamentare l’uso delle cose comuni e quindi vietare che determinate aree, che non sono destinate a tale scopo (come ad esempio le scale), vengano utilizzate come punti di sfogo per evitare odori sgradevoli.

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Le sanzioni per immissioni di odori sgradevoli dovute al fumo

In Italia, a partire dal 2003, è in vigore la Legge Sirchia 3/2003 che proibisce il fumo in tutti gli spazi pubblici chiusi e stabilisce che è consentito fumare solo in aree appositamente designate e segnalate.

È responsabilità dell’amministratore condominiale redigere un regolamento condominiale, previo accordo unanime, che specifichi il divieto di fumare negli spazi comuni contrassegnati con adeguata segnaletica e garantire il suo rispetto.

La violazione di questa norma comporta una sanzione amministrativa pecuniaria, con importo che varia da un minimo di € 27,50 a un massimo di € 275,00 in caso di recidiva, come stabilito dall’articolo 1, comma 189, della Legge n. 311/2004.

Inoltre, la sanzione viene raddoppiata se la violazione viene commessa in presenza di una donna chiaramente incinta o di bambini fino a 12 anni di età.