L’intimazione di sfratto è il provvedimento con cui il proprietario di un immobile obbliga l’inquilino

a lasciare la casa se non paga il canone pattuito o non rispetta la scadenza del contratto. Il procedimento può essere attivato solo per le locazioni di immobili ad uso abitativo o commerciale.

In questo articolo ti spieghiamo come funziona lo sfratto casa e come ti aiutiamo ad ottenerlo.

CONTATTACI SUBITO

INDICE

Cos’è l’intimazione di sfratto

La procedura di sfratto può essere attivata dal locatore per tutelarsi dal conduttore che non rispetta il contratto di locazione, sottoscritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Lo sfratto può essere disposto in due casi e la procedura sarà la stessa. Questo si distingue in:

  • sfratto per finita locazione, quando il locatore chiede la restituzione dell’immobile alla scadenza del contratto. L’inquilino non potrà rinnovare tacitamente l’accordo e dovrà lasciare la casa entro la data pattuita
  • sfratto per morosità, quando il conduttore non paga il canone pattuito e il locatore potrà ottenere il rilascio dell’immobile e il pagamento degli arretrati.

In entrambi i casi noi possiamo aiutarti. Un nostro avvocato agirà in giudizio per ottenere la convalida dello sfratto e se devi recuperare i canoni scaduti notificherà decreto ingiuntivo. Ti ricordiamo che questo vale:

  • per lo sfratto di immobile ad uso abitativo
  • sfratto di locale commerciale.

 

– Come funziona lo sfratto

L’intimazione di sfratto deve essere notificata a norma dell’art. 137 c.p.c.

Questo significa che la notifica dovrà pervenire direttamente alla controparte e contenere l’invito a presentarsi all’udienza alla data fissata nell’atto stesso.

Se invece la notifica non viene fatta “in mani proprie”, l’ufficiale giudiziario dovrà:

  • spedire all’intimato un avviso di avvenuta notificazione a mezzo di lettera raccomandata
  • allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione.

 

Attenzione

Dopo che avremo notificato la citazione a comparire dell’inquilino, del giudizio sarà competente

inderogabilmente il tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata (art. 661 c.p.c.).

 

Mancata comparizione delle parti all’udienza

La mancata comparizione delle parti all’udienza di sfratto da luogo a delle conseguenze:

  • se l’intimato non compare e/o non si oppone, il giudice lo convalida e appone su di essa la formula esecutiva ( 663 c.p.c.).
  • se il locatore non si presenta, l’intimazione non avrà più effetto e il giudice non potrà concedergli alcun titolo

Nel caso in cui non dovessero comparire in udienza entrambi i soggetti (locatore e conduttore) il

giudice, ai sensi dell’art. 662 c.p.c. dichiarerà estinto il procedimento di convalida.

 

– Sfratto e termine di grazia

Se vuoi agire con lo sfratto perché l’inquilino non paga i canoni stabiliti nel contratto, ci pensiamo noi!

Devi sapere però che per legge l’inquilino moroso ha diritto di chiedere al giudice il cosiddetto “termine di grazia”, previsto dall’art. 55 della Legge n. 392/1978, per ottenere la possibilità di dilazionare il pagamento.

Questa facoltà viene concessa soprattutto quando l’inquilino versa in situazioni di difficoltà economica e se viene richiesta alla prima udienza.

Il termine per saldare il debito (comprensivo delle spese legali della controparte) è:

  • di 90 giorni nei casi ordinari
  • di 120 giorni se il soggetto si trova in condizioni economiche precarie sorte dopo la sottoscrizione del contratto di locazione.

Scaduto il termine di grazia, ci sarà una seconda udienza per verificare che siano stati effettuati i pagamenti stabiliti.

Se l’inquilino risulta ancora inadempiente, il giudice disporrà la convalida. Contattaci per farti assistere da un nostro avvocato esperto in materia!

 

L’esecuzione

Dopo aver ottenuto un provvedimento di sfratto esecutivo, l’inquilino dovrà lasciare l’immobile entro e non oltre il termine stabilito dal giudice.

Questo provvedimento costituisce un titolo esecutivo. Ciò significa che se l’inquilino non adempie, prima bisogna notificare un atto di precetto, intimandogli di lasciare la casa entro 10 giorni, se non dovesse adempiere spontaneamente, occorre agire con sfratto forzato.

In questo caso chiederemo l’intervento di un ufficiale giudiziario che potrà utilizzare strumenti di natura coercitiva per entrare nell’abitazione (ad esempio con l’aiuto di un fabbro e con l’intervento di forze dell’ordine.

 

Come bloccare uno sfratto esecutivo: l’opposizione

Se l’inquilino (conduttore) ritiene ingiusto lo sfratto può fare opposizione, ma sarà il giudice a valutare se concederla o meno.

L’interesse ad opporsi deve essere dichiarato indicando le motivazioni. Il giudice, a seguito di impugnazione, potrà decidere di:

  • dichiararlo provvisoriamente esecutivo
  • passare direttamente al rito ordinario per l’opposizione, cioè a una causa civile vera e propria

Occorre sapere che l’inquilino che ha effettuato l’opposizione deve convocare la controparte in mediazione obbligatoria.

Se non viene fatto alcun tentativo di conciliazione, l’inquilino decade dal diritto di opposizione e lo sfratto diventa definitivo.

 

Lo sapevi che…

L’inquilino può opporsi solo se:

  • prova che la morosità è stata sanata prima dell’intimazione
  • è a sua volta creditore del locatore per aver sostenuto spese straordinarie urgenti
  • l’ammontare dei canoni richiesti non è corretto.

 

Opposizione dopo la convalida

Nel caso in cui l’intimazione di sfratto sia stata convalidata dal giudice in assenza dell’intimato

(inquilino), questo potrà fare opposizione provando di:

  • non aver avuto tempestiva conoscenza della notificazione perché irregolare
  • non essere comparso in udienza per motivi di caso fortuito o forza maggiore (art.668 p.c.).

Questa forma di “opposizione tardiva” tutela il diritto di difesa del conduttore che, per cause indipendenti dalla sua volontà, non è potuto essere presente all’udienza di convalida.