Ballatoio in condominio
Spese e responsabilità per la manutenzione
Unione Dei Consumatori
26 Febbraio 2024
La divisione delle spese relative al ballatoio del condominio è un argomento che comunemente genera dispute tra i condomini.
Nell’articolo ti spieghiamo in che modo vengono ripartiti questi costi e come possiamo aiutarti a risolvere eventuali controversie condominiali.
Cos’è il ballatoio del condominio
Il ballatoio del condominio è una struttura generalmente situata all’esterno di un edificio e adiacente a una delle sue pareti, che consente di girare intorno ad esso.
Secondo la giurisprudenza, il ballatoio non è una parte comune del condominio, ma fa parte della proprietà del titolare dell’appartamento a cui è collegato.
Il condominio è, invece, proprietario solo dei rivestimenti e degli elementi decorativi situati nella parte anteriore e inferiore del ballatoio, se servono a migliorare l’aspetto estetico dell’edificio.
Come sono ripartite le spese del ballatoio condominiale
Le spese condominiali per l’utilizzo privato del ballatoio in un edificio sono a carico esclusivo dell’abitante che ne beneficia direttamente.
Tuttavia, le spese per la cura e la manutenzione degli elementi estetici presenti sul ballatoio condominiale, come mosaici, rivestimenti esterni e decorazioni che contribuiscono all’aspetto dell’edificio, sono di competenza dell’intero condominio.
Questo include le fioriere in cemento armato posizionate all’esterno delle ringhiere, a meno che non abbiano un valore artistico significativo o siano integrali alla struttura dell’edificio.
Se queste ultime condizioni non sono soddisfatte, le fioriere sono considerate di proprietà privata del singolo condomino e non parti comuni dell’edificio.
Viceversa, se considerate elementi comuni, i costi per la loro manutenzione sono ripartiti tra tutti i condomini, proporzionalmente ai millesimi di proprietà.
Se nonostante tali regole sorgono liti condominiali, noi possiamo aiutarti a risolverle.
Cosa possiamo fare per te
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Il ballatoio è una parte comune del condominio?
Esaminiamo ora la questione della proprietà del ballatoio, ossia se debba essere considerato di proprietà comune del condominio o meno.
Secondo la giurisprudenza, il ballatoio non è da considerarsi una parte comune dell’edificio.
Anche se può sembrare un elemento condiviso dell’edificio, in realtà è parte integrante dell’appartamento di cui costituisce un’estensione, seguendo le stesse regole applicate ai balconi aggettanti.
Di conseguenza, gli unici elementi del ballatoio che diventano di proprietà comune del condominio sono i rivestimenti e le decorazioni posti sulla parte frontale e inferiore del ballatoio, se questi elementi si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a migliorarne l’aspetto estetico. Infatti, l’aspetto estetico dell’edificio nel suo complesso è considerato un bene comune da cui tutti i condomini traggono vantaggio, aumentando il valore dei singoli appartamenti.
Come deve essere ripartita la spesa di pulizia dei balconi
La Corte di Cassazione ha fornito una risposta a questa domanda stabilendo che la divisione delle spese per la pulizia delle scale deve essere basata sull’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano che le scale servono.
Tale principio si basa sull’analoga applicazione dell’art. 1124 c.c. che stabilisce il criterio di ripartizione delle spese in proporzione all’uso del bene.
Questo criterio tiene conto del fatto che i proprietari dei piani più alti tendono a usurare le scale in misura maggiore rispetto a quelli dei piani più bassi.
Tale principio si applica anche ai balconi-ballatoi condominiali, poiché sono considerati parte integrante delle scale, come confermato dalla sentenza del Tribunale di Milano del 16 ottobre 1988, numero 12061.
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