Introduzione

La surroga del mutuo è una eventualità da non sottovalutare.

In parole povere, stiamo parlando della possibilità concessa al soggetto che ha stipulato un contratto di mutuo con una banca di passare ad un’altra banca che offre migliori condizioni, e senza costi aggiuntivi.

Vediamo, di seguito, cos’è, quali sono le condizioni e gli effetti possibili e come comportarsi.

Se dovessi avere problemi nel procedimento, Unione dei Consumatori potrà certamente aiutarti

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INDICE

Cos’è la surroga del mutuo

Anche detta surrogazione o portabilità, la surroga del mutuo è stata introdotta nel 2007 con il decreto Bersani.

Questa fattispecie prevede per il mutuatario la possibilità di scegliere di cambiare la banca e sostituire il mutuo già contratto con uno nuovo.

Con la surroga, il mutuatario ha, dunque, la facoltà, di trasferire in qualsiasi momento il mutuo ad un altro mutuante (banca o ente previdenziale) che concede condizioni contrattuali più vantaggiose.

Surrogare un mutuo non comporta spese a suo carico e non comporta decadenze da eventuali benefici fiscali.

Può essere richiesta dal mutuatario in qualsiasi momento e per tutte le volte che vuole.

La legge, almeno in teoria, non prevede limiti, anche in relazione alla surroga mutuo prima casa.

In realtà, ancor prima di accettare una surrogazione, le banche compiono accertamenti sul debitore.

 

Condizioni ed effetti della surroga del mutuo

Affinché la surroga del mutuo sia possibile, devono sussistere determinate condizioni:

  1. il nuovo contratto di mutuo e il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria devono risultare da atto notarile
  2. nel nuovo contratto di mutuo va indicata la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca
  3. la quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione, da parte del mutuatario, relativa alla provenienza della somma impiegata nel pagamento
  4. la surrogazione può essere richiesta ed effettuata dal debitore quel qualsiasi tipo di finanziamento
  5. la vecchia banca non può opporsi alla surroga ma può propororre una nuova rinegoziazione
  6. se nel contratto sono presenti calusule che limitano escludono e prevedono dei costi per la surroga, queste sono da ritenersi nulle

Con la surroga del mutuo si producono una serie di effetti, come l’estinzione del debito nei confronti della banca originaria e il subentro della nuova banca mutuante nelle garanzie, reali e personali, accessorie al credito surrogato.

 

Documenti per la surrogazione mutuo

La documentazione da presnetazione per la surriga mutuo comprende:

  • il compromesso
  • l’atto di acquisto dell’immobile
  • nota dell’iscrizione dell’ipoteca (il cosiddetto duplo)
  • certificato di abitabilità e la planimetria dell’immobile nella quale devono essere specificate le pertinenze (box, cantine, garage, etc.) e le proprietà confinanti.
  • conteggi relativi al debito residuo calcolati al giorno esatto previsto per la firma della surroga
  • documento di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari del mutuo ed eventuali garanti.
  • certificato di Stato civile – Atto di matrimonio rilasciato dal Comune in cui si è celebrata l’unione

Se l’immobile è stato ricevuto per successione è necessario esibire anche

  • il modello 240 o 4 che si può richiedere all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Successioni
  • copia della dichiarazione effettuata dagli eredi

 

Documenti reddituali

Se l’intestatario del contratto di mutuo è un lavoratore dipendente deve presentare gli ultimi due cedolini dello stipendio, una copia del Cud (Certificazione unica), oppure una copia del modello 730 o dell’Unico.

I lavoratori autonomi e i liberi professionisti devono invece allegare l’estratto che certifichi l’iscrizione alla Camera di commercio industria e artigianato  (i primi) e il certificato di iscrizione all’Albo professionale (i secondi), oltre che una copia della dichiarazione dei redditi (modello Unico).

Talvolta è richiesto anche l’ultimo estratto del conto corrente.

 

Attenti a non confonderla con la rinegoziazione

Diverso dalla surroga del mutuo è il caso della rinegoziazione, ossia la possibilità per il cliente di rinegoziare con la stessa banca con cui ha in corso il mutuo le condizioni del contratto stesso.

La rinegoziazione del mutuo non prevede spese e può essere effettuata mediante scrittura privata anche non autenticata. Non è necessario, infatti, l’intervento di un notaio.

In generale, con la rinegoziazione ci si prefigge di rideterminare la durata del mutuo o apportare modifiche al tasso di interesse o ancora la tipologia del mutuo.