Quando è possibile vendere casa con inquilino
I diritti e gli obblighi del proprietario e dell’inquilino

Quando è possibile vendere casa con inquilino

Se desideri vendere casa con inquilino il cui contratto di locazione non è ancora scaduto, sappi che la legge ti permette di farlo.

Infatti, è consentita la vendita di una casa affittata in qualsiasi momento ma il proprietario ha l’obbligo di informare il potenziale acquirente della presenza del vincolo di locazione durante la fase di compravendita, senza necessità di ottenere il consenso dell’affittuario.

D’altra parte, l’inquilino è protetto dal fatto che il contratto di locazione rimane in vigore alle stesse condizioni, ma il nuovo proprietario subentra al vecchio come locatore.

Difatti, l’art. 1599 del Codice Civile stabilisce che: “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se è stato stipulato prima della vendita del bene con data certa”.

Di conseguenza, l’inquilino ha il diritto di rimanere nell’immobile fino alla scadenza del suo contratto di locazione.

Le stesse regole si applicano anche alla locazione a uso commerciale.

Tuttavia, l’inquilino deve permettere al proprietario dell’immobile di accedervi per mostrare la proprietà ai potenziali acquirenti, altrimenti potrebbe essere considerato inadempimento contrattuale e potrebbe essere tenuto a risarcire il danno causato.

Hai avuto problemi di questo tipo con il tuo affittuario? Risolvi la questione con noi…

CONTATTACI SUBITO

Vendita immobile affittato in caso di mancato rinnovo della locazione

Il proprietario che desidera vendere l’immobile affittato ha la facoltà di informare l’inquilino della sua intenzione di non rinnovare il contratto.

Infatti, se il contratto di locazione sta per scadere per la prima volta, ad esempio dopo i primi 4 anni in caso di contratto 4+4 oppure dopo 3 anni se il contratto è di tipo 3+2, il locatore può comunicare in anticipo la disdetta del contratto all’inquilino.

La comunicazione riguardante la non rinnovabilità del contratto deve essere inviata all’affittuario almeno 6 mesi prima della scadenza e deve specificare la motivazione del rifiuto di rinnovo e l’intenzione di vendere la casa con inquilino.

In questa situazione, l’inquilino ha il diritto di prelazione, ossia il diritto di essere preferito rispetto ad altri potenziali acquirenti allo stesso prezzo.

E se non viene rispettato, ottieni tutela con il nostro aiuto.

CONTATTACI SUBITO

Il diritto di prelazione dell’inquilino in caso di vendita appartamento affittato

Anche nel caso di vendita di appartamento affittato, l’inquilino ha il diritto di rimanere nell’immobile fino alla scadenza del contratto, come stabilito dall’art. 1599 del Codice Civile.

A seguito della cessione del contratto di locazione però l’inquilino non avrà diritto ad essere preferito rispetto a un terzo contattato dal venditore, salvo che sia stato inserito nel contratto il diritto di prelazione a suo favore.

Questa clausola consente all’affittuario di avere la precedenza rispetto ad altri in condizioni di parità nell’acquisto nell’immobile.

Vediamo come funzione questo diritto e quando può essere esercitato.

Quando spetta il diritto di prelazione a seguito di vendita della casa affittata

Secondo la legge, se il proprietario desidera vendere la casa con inquilino, deve prima comunicarlo al conduttore specificando il prezzo richiesto e le altre condizioni.

Il conduttore avrà la facoltà di accettare o rifiutare l’acquisto dell’immobile.

Il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo è però riconosciuto solo in determinati casi e cioè quando l’inquilino:

• non possiede altri immobili adibiti ad abitazione oltre a quello in cui attualmente risiede
• il proprietario intende venderlo a terzi alla prima scadenza contrattuale.

Se in questi casi il proprietario non rispetta il diritto di prelazione, il conduttore può riscattare l’immobile dal terzo acquirente.

Dunque, se avevi diritto ad essere preferito nell’acquisto dell’immobile, ma il proprietario ha venduto la casa ad un terzo e vuoi ottenere giustizia, sei nel posto giusto.

CONTATTACI SUBITO

Quando non spetta il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione non sempre può essere esercitato. Ci sono infatti specifiche ipotesi in cui non è applicabile, come nei seguenti casi:

• quando il proprietario trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti fino al secondo grado di parentela, o quando un coerede desidera alienare la propria quota di eredità, compresa la locazione immobiliare. In questi casi, il diritto di prelazione spetta ai coeredi.
• nei trasferimenti diversi dalla vendita, come ad esempio nelle donazioni
• nel caso in cui l’immobile venga venduto a terzi dopo la scadenza iniziale del contratto di locazione
• nei trasferimenti a titolo gratuito o non volontari, come le vendite forzate e le espropriazioni
• nel caso in cui l’immobile venga conferito a una società
• nei casi di vendita in blocco, il diritto di prelazione si applica solo se la vendita riguarda esclusivamente l’unità immobiliare locata. Pertanto, il diritto di prelazione non si applica se il proprietario intende vendere l’intero edificio in cui si trova l’unità locata
• quando l’immobile è stato oggetto di divisione tra i comproprietari originari e uno di loro mette in vendita la propria porzione
• nel caso di vendita a terzi di una quota dell’immobile, se una parte di tale immobile è oggetto di locazione commerciale.

Come esercitare la prelazione in caso di vendita di immobile affittato

Il conduttore ha 60 giorni di tempo a partire dalla ricezione della comunicazione della vendita immobile affittato effettuata dal proprietario, per esercitare o meno il diritto di prelazione. L’interesse ad avvalersi di tale diritto deve essere comunicato dall’inquilino al proprietario mediante un atto notificato tramite un ufficiale giudiziario, offrendo condizioni identiche a quelle comunicate.

Il conduttore, quindi, può soltanto decidere se acquistare o meno l’immobile, senza la possibilità di influire sul contenuto del contratto già predisposto dal proprietario.

Una volta pervenuta al proprietario la dichiarazione di voler esercitare il diritto di prelazione sorgerà l’obbligo per entrambe le parti di procedere alla stipula del relativo contratto.

E se una delle parti si rende inadempiente, ottieni tutela.

CONTATTACI SUBITO

Le tutele in caso di acquisto di casa con l’inquilino dentro

Quando un acquirente desidera acquistare una casa affittata, è consigliabile includere nel contratto una specifica clausola per garantire una protezione adeguata.

Si tratta della clausola che prevede la risoluzione del contratto nel caso in cui, nonostante le dichiarazioni del venditore, l’inquilino non si trasferisca entro i tempi previsti o entro una data chiaramente stabilita.

Questa clausola è legittima, come stabilito dalla sentenza del Tribunale di Napoli (registrata con il numero RG 340/2008).

Inoltre, tale clausola è vantaggiosa sia per l’acquirente, che si tutela, che per il venditore, che ha la possibilità di vendere l’immobile.

Vendere casa con inquilino moroso

Una situazione da affrontare è quella dell’inquilino moroso. Un locatario che non paga l’affitto rappresenta un problema sia perché si perde una fonte di reddito, sia perché rende difficile trovare un nuovo inquilino.

Trovare qualcuno disposto a subentrare in un contratto di locazione in caso di inadempimento è un’impresa quasi impossibile.

Prima di considerare la vendita della casa con inquilino moroso, è importante fare tutto il possibile per risolvere la situazione.

La prima strada da percorrere è quella della diplomazia. È sempre possibile che i mancati pagamenti siano dovuti a circostanze eccezionali e temporanee. La situazione cambia quando la controparte non ha alcuna intenzione di pagare né di liberare l’immobile.

In questo caso, la soluzione che possiamo attivare è quella dello sfratto per morosità.

Un nostro avvocato esperto in materia intraprenderà un’azione legale e sarà poi il tribunale a valutare la situazione per proteggere i tuoi diritti e riportare la piena proprietà dell’immobile.

Che aspetti allora?…

CONTATTACI SUBITO

Il rifiuto dell’inquilino alla visita di potenziali acquirenti

I giudici hanno riconosciuto l’esistenza di un generico “obbligo di visita” a carico del conduttore, richiamando i doveri di diligenza (art. 1175 cod. civ.), correttezza (art. 1375 cod. civ.) e buona fede che le parti del contratto devono applicare.

Solo di recente il Tribunale di Firenze si è pronunciato riconoscendo al locatore un generico diritto di visita, con l’obbligo correlato per il conduttore di consentirlo (Tribunale di Firenze, sentenza 2179 del 14.07.2022).

Nel caso in questione, il giudice ha ritenuto che il rifiuto del conduttore di permettere la visita richiesta dal locatore costituisse una grave violazione degli obblighi di correttezza, lealtà e buona fede derivanti dal contratto di locazione.

Di conseguenza, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto a causa della negligenza dell’inquilino.

Nonostante l’assenza di specifiche disposizioni di legge, il locatore ha il diritto di effettuare visite periodiche all’immobile in locazione, a condizione che queste non costituiscano molestie reali. Infatti, l’obbligo di garantire il pacifico godimento implica che al conduttore sia assicurata l’ampia garanzia di poter utilizzare comodamente il bene anche in relazione al comportamento del locatore, purché non richieda l’accesso all’immobile senza un valido motivo.